Mehrfamilienhaus mit Mietzins- und Baulandreserve zu verkaufen...

Mehrfamilienhaus mit Mietzins- und Baulandreserve zu verkaufen...

Dieses charmante Mehrfamilienhaus an zentraler Lage in Neuhausen am Rheinfall verbindet historische Bausubstanz mit attraktivem Entwicklungspotenzial.

Die Pestalozzistrasse liegt in einem gut erschlossenen Wohnquartier, welches geprägt ist von Mehrfamilienhäusern, Dienstleistungsangeboten und kurzen Wegen. Eine Vielzahl an Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomiebetrieben, Schulen und Dienstleistungsunternehmen befindet sich in unmittelbarer Umgebung. Damit bietet die Lage eine ausgewogene Mischung aus ruhigem Wohnen und urbaner Nähe.

Der Standort zeichnet sich durch hervorragende Anbindung an den öffentlichen Verkehr aus: Bushaltestellen und der Bahnhof sind schnell erreichbar, ebenso wichtige Verkehrsachsen für den Individualverkehr. Spazier- und Naherholungsgebiete, insbesondere entlang des Rheins und rund um den Rheinfall, sind ebenfalls in kurzer Distanz vorhanden.

Allgemeine Gebäudecharakteristik
Die Liegenschaft besteht aus zwei unmittelbar nebeneinanderliegenden Gebäuden mit vier Wohneinheiten, einer Gewerbeeinheit sowie 13 Einzelgaragen. Die Gebäude sind funktional, weisen eine klare Architektur auf wie sie für Wohnbauten im Quartier charakteristisch ist.

Die Bauweise folgt der traditionellen Struktur eines Mehrfamilienhauses mit:
massiver Konstruktion
klar gegliederte Fassade,
typische Fensterachsen,
zweckmässigem Grundrisslayout.

Die Fassade ist quartierüblich klassisch gestaltet und auf Langlebigkeit ausgelegt

Nutzung und Erschliessung
Das Mehrfamilienhaus dient grösstenteils Wohnzwecken. Der Zugang befindet zurückversetzt zur Pestalozzistrasse.

Eine gute Erschliessung ist gewährleistet durch:
kurze Wege zu öffentlichen Verkehrsmitteln (Bahnhof und Bushaltestellen),
einfache Zufahrt für motorisierten Individualverkehr,
nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungsangebote.

Wohnqualität
Die Lage innerhalb des Quartiers sorgt für ein ruhiges Wohnumfeld mit gleichzeitig hoher urbaner Nähe.

Die Infrastruktur in Neuhausen am Rheinfall ist gut ausgebaut und bietet:
Einkaufsmöglichkeiten,
Restaurants,
Schulen,
Freizeit- und Erholungsgebiete.

Besonders hervorzuheben ist die Nähe zum Rheinfall, einem bedeutenden Naherholungsgebiet.

Umgebung und Aussenbereich
Der Aussenraum ist typischerweise als funktionaler Wohnumfeld Bereich ausgebildet, mit Zugangswegen, Grünflächen oder bepflanzten Bereichen entlang der Gebäude. Die Umgebung ist geprägt durch eine Mischung aus Wohnbauten und Gewerbe in moderatem Umfang, was eine gute soziale Durchmischung sicherstellt.

Allgemeine Gebäudedaten
Adresse: Pestalozzistrasse 34/36, 8212 Neuhausen am Rheinfall
Grundstücksnummer: GB 958
Zonenordnung: Kernzone K II
Nutzung: Wohn- und Dienstleistungsnutzung, Mischnutzung mit Garagenanlagen
Aktuelle Nutzung Wohnungen/Gewerbe:
- 1× 3 Zimmer-Wohnung
- 2× 3.5 Zimmer-Wohnungen
- 1× 4.5 Zimmer-Wohnung
- Gewerbeflächen EG: 90.1 m²
- Total Wohnfläche: 339 m²
- Total Gewerbe: 90.1 m²

Baujahr, Zustand und bauliche Entwicklung
Baujahr: 1925
Sanierungsstand: Komplet Sanierung 1995
Gebäudestatus: Teilweise sanierungsbedürftig
Gebäudevolumen:
- Über Terrain: 1880.6 m³
- Unter Terrain: 234 m³
- Total Volumen: 2114.6 m³

Baurechtliche Kennzahlen
Ausnützungsziffer (AZ): 0.9 (maximal)
Maximale Gebäudehöhe: 12.0 m
Maximale Vollgeschosshöhe: 4.5 m
Grenzabstände: min. 4 m
Aktuell genutzte Bruttogeschossfläche: 429.59 m²
Ausnützungsreserve: 401.11 m² (entspricht erheblichem Entwicklungspotenzial)

Geschoss- und Flächenstruktur (anrechenbare Flächen nach SIA 416)
Dachgeschoss: 211 m²
2. Obergeschoss: 165.8 m²
1. Obergeschoss: 152.6 m²
Erdgeschoss: 90.1 m²
Untergeschoss: 0 m² (kein Wohnraum im UG)

Nutzung und Erschliessung
Gebäudetyp: Mehrfamilienhaus mit Büro/Dienstleistung im EG und Nebenräumen
Erschliessung: Pestalozzistrasse (voll erschlossen: Wasser, Abw